Veljača 2026. donijela je sa sobom važne zakonodavne promjene koje izravno utječu na sve koji razmišljaju o obrnutoj hipoteci u Hrvatskoj. Izmjenama i dopunama Zakona o stambenom kreditiranju, koje su stupile na snagu 1. ožujka, regulatorni okvir za ovaj financijski instrument usklađen je s najnovijim smjernicama Europske unije i preporukama HANFA-e iz godišnjeg izvještaja 2025.
Najvažnija promjena tiče se roka za odustanak od ugovora. Do sada je klijent imao 14 dana od potpisa ugovora u kojima je mogao bez naknade raskinuti ugovor. Novi zakon taj rok produžuje na 30 dana, čime Hrvatska postaje jedna od rijetkih europskih zemalja s ovakvim stupnjem zaštite potrošača u segmentu obrnute hipoteke. Ova promjena posebno je važna za starije klijente koji nakon potpisivanja žele konzultirati djecu ili odvjetnike.
Jasnije obavijesti — obveza posrednika
Drugi značajan novitet jest pojačana obveza transparentnosti sa strane posrednika. Prema novim odredbama, svaki broker ili banka koji nudi obrnutu hipoteku mora klijentu uručiti standardizirani europski informacijski list (ESIS) najmanje 14 dana prije potpisivanja ugovora — umjesto dosadašnjih 7 dana. U tom dokumentu moraju biti jasno navedeni: efektivna kamatna stopa, ukupni trošak kredita, scenariji promjene vrijednosti nekretnine i projekcija preostalog duga za 10, 20 i 30 godina.
Isto tako, posrednici su dužni pisanim putem obavijestiti klijenta o svim alternativnim proizvodima — uključujući prodaju s doživotnim stananjem i klasičnu hipoteku — kako bi potencijalni korisnik mogao donijeti informiranu odluku. U praksi, ovo znači da će razgovor s brokerom biti strukturiraniji i documentiranji nego dosad.
Nova formula za doživotnu rentu
Možda najinteresantnija promjena za potencijalne korisnike jest nova regulatorna formula za izračun doživotne rente. Do sada su banke i stambene štedionice koristile vlastite aktuarske modele, što je rezultiralo vidljivim razlikama u ponudama različitih institucija za iste parametre (dob, vrijednost nekretnine, grad). Nova uredba HANFA-e propisuje zajedničku baznu formulu koja se temelji na:
- Procijenjenom životnom vijeku korisnika prema tablicama Državnog zavoda za statistiku (godišnje ažuriranje)
- Konzervativnoj projekciji vrijednosti nekretnine (rast od 2% godišnje kao donja granica)
- Referentnoj kamatnoj stopi EURIBOR + maksimalni spread od 2,5%
- Indeksiranoj inflacijskoj klauzuli za rentu isplaćenu u obliku doživotnih obroka
U praksi, ova standardizacija znači da će razlike između ponuda različitih institucija biti manje drastične. Klijenti koji biraju između doživotne rente i jednokratne isplate bit će u ravnopravnijem položaju pri uspoređivanju ponuda. Prema procjenama naših brokera, za prosječnog korisnika u dobi od 72 godine s nekretninom vrijednom 400.000 eura, nova formula donosi povećanje doživotne rente od 4 do 7 posto u usporedbi s ranijim modelima.
Što promjene znače za one koji su već potpisali ugovor
Važno je naglasiti da se nove odredbe primjenjuju isključivo na ugovore potpisane od 1. ožujka 2026. Klijenti koji su ugovor sklopili prema starom zakonu ne moraju ništa poduzimati — njihovi ugovori ostaju na snazi pod uvjetima koji su vrijedili u trenutku potpisivanja. Međutim, ako banka ili stambena štedionica ponudi refinanciranje ili izmjenu uvjeta postojećeg ugovora, novi standardizirani uvjeti automatski se primjenjuju na izmijenjeni dio ugovora.
OnlineLawsuits aktivno prati sve zakonodavne promjene i ažurira postupak konzultacije u skladu s novim zahtjevima. Svi naši klijenti koji su u procesu razmatranja obrnute hipoteke dobit će ažurirani europski informacijski list po novom obrascu, a rok za odustanak od 30 dana automatski se primjenjuje na sve ugovore koje posredujemo od 1. ožujka naovamo.
Savjeti brokera za 2026.
S obzirom na sve promjene, naši brokeri preporučuju potencijalnim klijentima da ne žure s odlukom samo zato što su čuli da se tržišni uvjeti mijenjaju. Naprotiv, novi zakon daje više vremena za razmišljanje i uspoređivanje — iskoristite to. Zatražite ponude od barem dvije različite institucije, konzultirajte se s odvjetnikom oko nasljednih implikacija i, ako je moguće, uključite punoljetnu djecu ili bliže srodnike u razgovor s brokerom. Transparentnost u obitelji često je ključ zadovoljstva svih strana nakon sklapanja ugovora.
Zakon nas obvezuje na više transparentnosti — ali mi smatramo da je to zapravo prednost. Klijent koji razumije što potpisuje zadovoljniji je klijent. A zadovoljan klijent preporučuje nas svojoj obitelji.
Ako imate pitanja o tome kako konkretno nove odredbe utječu na vašu situaciju, slobodno nas kontaktirajte. Konzultacija je besplatna, a naši brokeri dostupni su svaki radni dan od 8 do 20 sati.