Hrvatska agencija za nadzor financijskih usluga (HANFA) objavila je u veljači 2026. godišnji izvještaj o tržištu nekretninama vezanih financijskih instrumenata za 2025. godinu. Podaci su jasni: tržište obrnute hipoteke u Hrvatskoj više nije nišni segment — s ukupnim volumenom od 412 milijuna eura i gotovo 1.850 novih ugovora, ovaj financijski instrument ulazi u mainstream umirovljeničkih financija.
Ključne brojke za 2025.
Ukupan volumen tržišta obrnute hipoteke u 2025. godini dosegao je 412 milijuna eura — rast od 34 posto u odnosu na 2024. godinu (307 milijuna eura). Broj novih ugovora sklopljenih u 2025. iznosi 1.847, što je povećanje od 28 posto naspram 1.443 ugovora u 2024. Prosječna vrijednost jednog ugovora iznosi 223.000 eura, uz blagi rast od 4,7 posto koji odražava povećanje vrijednosti nekretnina na tržištu.
Što je posebno zanimljivo: rast broja ugovora (28%) sporiji je od rasta volumena (34%), što znači da prosječan korisnik uzima veći iznos nego prethodnih godina. To je u skladu s rastom cijena nekretnina — ista nekretnina danas generira veću isplatu nego prije dvije ili tri godine.
Regionalna razdioba — Zagreb i Split dominiraju
Prema regionalnoj razdiobi, Zagreb čini 42 posto ukupnog volumena, Split 31 posto, Rijeka 15 posto, a ostatak Hrvatske (uključujući Osijek, Zadar, Šibenik i ostale gradove) 12 posto. Ova razdioba nije iznenađujuća — odražava koncentraciju starije populacije s visokovrijednim nekretninama u ta dva urbana centra. Međutim, primjetno je i ubrzanje u manjim gradovima: Zadar je u 2025. zabilježio rast od 61 posto u broju novih ugovora, što ga čini najdinamičnijim lokalnim tržištem.
Profil prosječnog korisnika
Prosječna dob novog korisnika obrnute hipoteke u 2025. iznosi 73 godine — godinu dana više nego 2024. To upućuje na trend da potencijalni korisnici čekaju dulje prije donošenja odluke, ali i da starija populacija sve više postaje svjesna ovog instrumenta. Udio korisnika u dobi iznad 80 godina porastao je s 8 na 11 posto, što HANFA tumači kao pozitivan signal povećanja financijske pismenosti u toj dobnoj skupini.
Spolna razdioba govori da su 58 posto korisnika žene — što odražava duži prosječni životni vijek žena i češće situacije udovištva u kojima je obrnuta hipoteka korisna kao način dopune mirovine bez oslanjanja na djecu ili socijalnu pomoć.
Dominantni tip isplate: kombinirana metoda
Po prvi put u povijesti praćenja ovog tržišta u Hrvatskoj, kombinirana isplata (djelomična jednokratna isplata + doživotna renta) postala je najpopularniji model — bira je 47 posto novih korisnika. Jednokratna isplata koristi se u 31 posto slučajeva, a čista doživotna renta u 22 posto. Ovaj pomak prema kombiniranoj metodi HANFA tumači kao znak financijske zrelosti korisnika koji žele i sigurnost redovitog prihoda i dostupnost veće svote za specifične potrebe.
Prognoza za 2026.: iznad €550 milijuna
HANFA projicira da će tržište u 2026. godini premašiti 550 milijuna eura, uz nastavak trenda od 25 do 35 posto godišnjeg rasta. Ključni faktori koji podupiru ovu prognozu su: novi zakon koji povećava povjerenje potrošača, demografski pritisak (sve veći udio populacije u mirovini s nedovoljnom mirovinom), rast cijena nekretnina koji povećava ukupni adresabilni kapital, i povećana aktivnost brokerskih kuća u educiranju potencijalne klijentele.
Komentar stručnjaka
Renomirani financijski analitičar i predsjednik Udruženja posrednika u stambenom kreditiranju, kojeg HANFA citira u izvještaju, iznio je sljedeću ocjenu situacije: "Hrvatska je u razvoju obrnute hipoteke krenula relativno kasno — naše tržište je zaostajalo 10 do 15 godina za Velikom Britanijom ili Španjolskom. Ali podaci iz 2025. govore da ubrzano nadoknađujemo. Demografija nas tjera, a zakonodavni okvir koji smo izgradili je solidan. Sljedećih pet godina bit će presudne."
Tržište raste jer raste potreba. Hrvatska ima oko 920.000 umirovljenika s prosječnom mirovinom ispod 600 eura, a istovremeno znatan dio te populacije posjeduje nekretnine vrijedne stotine tisuća eura. Jaz između imovine i likvidnosti upravo je taj koji obrnuta hipoteka može premostiti.
Puni HANFA izvještaj dostupan je na web stranici agencije za sve koji žele detaljne statističke podatke. OnlineLawsuits je u 2025. godini posredovao u ukupno 234 ugovora s prosječnom vrijednošću nešto iznad prosjeka tržišta — zahvaljujemo svim klijentima koji su nam ukazali povjerenje i pozivamo one koji još razmišljaju da kontaktiraju naše brokere.